Palestra leilao de imóveis

Como comprar em Leilão de imóveis

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Como comprar imóveis em Leilão

Para comprar imóveis em leilão, é preciso alguns conhecimentos:

  • Primeira etapa é ler atentamente o edital e veja a descrição do imóvel a ser vendido e eventuais débitos.
  • Caso o leiloeiro não disponha de certidão de propriedade atualizada, providencie a matricula atualizada do imóvel (o número da matrícula e o cartório devem constar no edital do leilão.
  • Analise a certidão de propriedade e descubra a descrição exata do bem, eventuais penhoras, credor hipotecário, usufruto e outras pendências.
  • Visite pessoalmente o imóvel, mesmo que esteja ocupado, para confirmar a situação de ocupação e conhecer a região, valores, e tentar descobrir se o imóvel possui alta liquidez ou não.
  • Procure confirmar as informações de débitos junto a Administradora do Condomínio e Prefeitura.
  • Tente confirmar a avaliação do imóvel no mercado para verificar até quanto pode ser interessante arrematar o imóvel.
  • Sempre que possível, contrate um profissional capacitado para analisar o processo judicial, verificar os riscos, nulidades e esclarecer suas dúvidas.

Nossa empresa não presta serviço de assessoria para investidores, porém a assessoria pode ser obtida através do telefone (11) 3106-3845 ou do site Assessoria Jurídica em Leilão de Imóveis.

Como comprar casas em leilão

O A principal vantagem de comprar casas em leilão judicial ou leilão extrajuicial é a inexistência de condomínios, pois caso a desocupação do imóvel arrematado demore alguns meses, não haverá dívida de condomínio a ser paga pelo arrematante.

O leilão de casa em Sâo Paulo também atrai muitos investidores que maximizam o lucro da arrematação através de reformas no imóvel arrematado.

Os principais cuidados a serem observados na hora de arrematar casas em leilão é verificar a descrição da certidão de propriedade para verificar se a construção da casa esta regularizada, se possui habite-se e se a casa respeita o zoneamento municipal

Alguns arrematantes interessados em expandir a carteira de imóveis para locação e renda, aproveitam as boas localizações das casas em leilão para transformá-las em imóveis comerciais, aumentando o retorno do investimento.

Contudo, indicamos a compra de apartamentos em leilão, caso o interesse do arrematante seja uma maior liquidez.

As casas, por serem maiores que apartamentos, acabam muitas vezes tendo uma liquidez de revenda um pouco menor, muito embora possua a enorme vantagem de não estar agregada a altas despesas de condomínio enquanto o imóvel estiver desalugado!

Como comprar apartamentos em leilão

Comprar apartamentos em leilão não requer tantos cuidados quanto casas. A principal vantagem de comprar apartamentos em leilão é sua liquidez no mercado e a facilidade de constatar o seu valor de mercado.

Para aumentar a liquidez do apartamento, basta verificar sua localização e principais benefícios ao seu entorno, como transporte público, escolas, comércio e segurança.

Cuidados na compra de apartamentos em leilão

Cuidados a serem tomados na compra de apartamentos de leilão se resumem a verificação das despesas condomíniais, débitos de iptu e correta descrição do apartamento a ser leiloado, pois não é raro o apartamento ser leiloado sem suas vagas, o que pode gerar um prejuízo ao arrematante.

Venda direta de Imóveis

Alguns sites na internet já disponibilizam informações sobre os prédios do Estado de São Paulo, como por exemplo, o site www.123i.com.br que apresenta informações de imóveis residenciais, e o http://www.buildings.com.br/ que possui vasta relação de prédios comerciais com preços para venda, características e preços de locação.

  • as despesas condominiais.
  • os créditos hipotecários.

Despesas condominiais: embora a grande maioria de leilões judiciais sejam promovidos pelos próprios condomínios, é muito importante verificar quantas ações de condomínios estão sendo movidas em face do mesmo apartamento, para evitar surpresas aos arrematantes.

Portanto, sempre recomendamos aos investidores para buscarem uma assessoria jurídica antes da arrematação do imóvel evitando surpresas e dores de cabeça.

Da mesma forma, a atenção dos arrematantes deve ser redobrada quando houver credores hipotecários ou diversas penhoras sobre o apartamento a ser leiloado.

Como comprar terrenos em leilão

O leilão de terrenos em São Paulo representa um grande nicho dos leilões de imóveis, principalmente para construtores e incorporadores interessados em adquirir terrenos para construção de sobrados para revenda ou ainda futuros empreendimentos imobiliários.

Muitos investidores acabam adquirindo terrenos em leilão, pois, via de regra, estão desocupados, diferentemente dos demais imóveis arrematados.

Os leilões de terrenos acarretam portanto menos custo ao arrematante, porém pode trazer algumas surpresasa indesejáveis.

O principal cuidado na compra de terrenos em leilão esta na verficação do zoneamento municipal e na possível contaminação do solo, ônus esses que recairá sobre o arrematante.

Sempre recomendamos que após adquirir terrenos em leilão, certifique-se que o mesmo está limpo e cercado. Ainda, tão logo seja possivel tente afixar cartazes informando aos vizinhos que é proibido jogar lixo no terreno, o que também pode gerar penalidades administrativas.

Uma última recomendação na compra de terrenos ou lotes em leilão é verificar se o mesmo faz parte de um condomínio regularmente constituído a fim de verificar eventual obrigatoriedade no pagamento de taxas condominiais ou de segurança.

Leilão de parte de imóveis - Fração Ideal

Embora o leilão de fração ideal ou parte do imóvel não pareça o ser um bom investimento, em muitos casos é possível fazer excelentes negócios comprando-se apenas parte de alguns imóveis.

Nessas hipóteses, os editais dos leilões irão mencionar com clareza se o imóvel está sendo vendido em sua totalidade, ou apenas parte. Por exemplo: 5% (cinco por cento - 2/10), 10% (dez por cento - 1/10), 20% (vinte por cento – 1/5), 25% (vinte e cinco por cento – 1/4), 33% (trinta e três por cento – 1/3) ou 50% (cinqüenta por cento – 1/2).

A principal vantagem de adquirir parte de um imóvel em leilão, seja ele uma casa, apartamento, terreno ou fazenda é que você apenas será responsável pela sua parte nas despesas, portanto, sejam débitos condominais após a arrematação, ou débitos de IPTU, despesas de reformas, sua responsabilidade estará sempre atrelada a sua participação, caso o imóvel esteja desocupado.

Da mesma forma, ainda que o investidor não possua R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) para comprar um imóvel comercial já alugado, é possível a depender do edital, comprar apenas uma pequena parcela desse imóvel, podendo usufruir dos rendimentos proporcionais a sua participação.

Outra vantagem de ser possuidor de apenas uma fração ideal é poder no tempo certo exercer o seu direito de preferência, sempre que algum dos outros condôminos (nome que se dá ao proprietário de outra parte do imóvel) resolver vender sua participação para terceiros, pois nesse caso, a lei lhe garantirá o direito de preferência pelas mesmas condições e prazos, o que muitas vezes resulta em ótimos negócios.

Nos casos de imóveis ocupados pelos devedores ou familiares dos devedores o arrematante após o término do procedimento de arrematação e obtenção da carta de arrematação, pode através da Justiça solicitar que seja estipulado um valor de aluguel, de quem ocupa o imóvel e desse modo passar a obter os rendimentos de sua participação do imóvel arrematado, sem preocupar-se na desocupação forçada.

Caso o condômino não efetue o pagamento do aluguel, além das despesas inerentes da ocupação, como se inquilino fosse, como por exemplo, integralidade do IPTU, luz, água, gás e despesas condominiais, o arrematante investidor poderá cobrá-lo na justiça penhorando sua participação no imóvel que poderá eventualmente ser levada a leilão ou adquirida pelo próprio arrematante antes do leilão (adjudicação).

Porém é importante destacar que mesmo comprando apenas parte do imóvel leiloado ou fração ideal, o investidor também poderá vir a ter a totalidade do imóvel, caso simplesmente, através de seu advogado, venha a propor uma ação judicial denominada Extinção de Condomínio, hipótese na qual o Juiz irá determinar a avaliação do imóvel e obrigar as partes a venderem o imóvel a quem estiver disposto a pagar um valor maior em leilão, respeitado o direito de preferência entre os Condôminos.

Portanto, arrematar participações de imóveis comerciais, terrenos ou apartamentos pode ser uma forma de iniciar no mundo dos leilões de imóveis sem que seja necessário, grandes investimentos.

Leilão de direitos de compromissários compradores

Os arrematantes devem tomar cuidados quando no edital constar leilão de direitos pois se o devedor possui apenas 20% (vinte por cento) de um imóvel, somente será vendida sua parte em leilão, devendo o arrematante se responsabilizar pela quitação junto ao proprietário existente.

Esse cuidado deve ser tomado mesmo que a avaliação do imóvel a ser leiloada seja de 100% (cem por cento) do imóvel, pois ninguem pode vender mais do que possui e nestes casos o proprietário não será obrigado a dar a quitação ao arrematante.

Leilão de créditos

O leilão de crédito é uma excelente oportunidade de investimento desde que o arrematante tenha pleno conhecimento das peculiaridades desse tipo de leilão.

O principal cuidado é verificar qual o valor do crédito está sendo transferido pelo leilão? Quem deverá providenciar a execução do referido crédito após o leilão?

E principalmente o que ocorre se o valor do crédito for revisado judicialmente após o leilão e resultar em um valor menor do que o pago no leilão? pelo arrematante?

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